Az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó ügyfél-átvilágítási kötelezettségek a pénzmosás ellen

1. Bevezetés

A pénzmosás megelőzésére és megakadályozására irányuló szabályozás¹ alapvető célja a bűncselekményből származó vagyon legitim gazdasági körforgásba történő beáramlásának megakadályozása.² E tekintetben az ingatlanpiac kiemelt jelentőséggel bír, mivel az ingatlan egyrészt alkalmas nagy összegű vagyon hosszú távú „parkoltatására”, másrészt az ingatlanügyletek gyakran összetett finanszírozási struktúrákban, nem ritkán határon átnyúló tulajdonosi és szerződéses konstrukciókban valósulnak meg. Ezekben az esetekben a forrásoldal, a tényleges tulajdonosi háttér és az ügylet gazdasági racionalitása sokszor csak körültekintő ügyfél‑átvilágítás révén tárható fel.

Magyarországon az Országgyűlés először 1994-ben alkotott törvényt a pénzmosás megelőzéséről és megakadályozásáról, illetve – a vonatkozó törvénymódosítás útján - ugyanezen évben került be a Büntető Törvénykönyvről szóló 1978. évi IV. törvény rendelkezései közé a pénzmosás bűncselekményének meghatározása és a pénzmosás szankcionálása. A pénzmosásról, a bűncselekményből származó dolgok felkutatásáról, lefoglalásáról és elkobzásáról szóló, Strasbourgban, 1990. november 8-án kelt egyezményt a 2000. évi CI. Törvény hirdette ki. Az Országgyűlés 2003. február 24-ei ülésnapján fogadta el a pénzmosás megelőzéséről és megakadályozásáról szóló 2003. évi XV. törvényt, majd 2007. december 15-én hatályba lépett a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről és megakadályozásáról szóló 2007. évi CXXXVI. törvény (a továbbiakban: "rPmt."), melyet 2017-ben a jelenleg hatályos 2017. évi LIII. törvény (a továbbiakban: "Pmt.") váltott fel.³ A Pmt. már kifejezetten a kockázatalapú megközelítésre épül, és részletes ügyfél-átvilágítási kötelezettségeket ír elő az ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenységet végző szolgáltatók számára.⁴

A hazai szabályozás egyértelműen az európai uniós AML‑rendszer fejlődéséhez igazodik. Az uniós jogalkotás abból a felismerésből indult ki, hogy az illegális pénzmozgásoknak nem csupán büntetőjogi jelentősége van, hanem a pénzügyi rendszer integritását, a belső piac megfelelő működését és a közbizalmat is veszélyeztetik. A negyedik AML‑irányelv ((EU) 2015/849 irányelv; AMLD4), majd az ezt követő jogalkotási csomag – az AMLR, az AMLA‑rendelet és a hatodik AML‑irányelv – az egységesebb, közvetlenül alkalmazandó európai szabályozás irányába mozdította el a rendszert.⁵ E változások az ingatlanpiaci gyakorlatra is jelentős hatással lesznek, még ha azok teljes körű érvényesülése jellemzően csak 2027‑től várható.

Jelen írás célja annak bemutatása, hogy az ügyfél‑átvilágítási kötelezettségek miként értelmezhetők és alkalmazhatók az üzletszerű ingatlanértékesítés tipikus szerződéses folyamataiban, különös tekintettel arra a sajátosságra, hogy e tranzakciók során rendszerint több, egymással párhuzamosan eljáró, önálló AML‑kötelezett vesz részt.

2. Az ingatlanügyletek pénzmosási relevanciája és a Pmt. személyi hatálya

A Pmt. hatálya alá tartozó szereplők

A fent körülírt ingatlantranzakciók során tipikusan három olyan szereplő jár el, aki a Pmt. hatálya alá tartozik: (i) az eladó, aki saját ingatlanát üzletszerűen értékesíti⁶; (ii) az ingatlanközvetítő, aki az eladó (vagy a vevő) megbízásából üzletszerű közvetítői tevékenységet végez; valamint (iii) az ügyvéd, aki az adásvételi (elő)szerződés előkészítéséhez és megkötéséhez kapcsolódóan ügyleti megbízást lát el.

A törvény hatályát a Pmt. 1. § (1) bekezdésének f) pontja többek között az „ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenységet végzőre”, az l) pontja pedig az "ügyvédre, ügyvédi irodára, európai közösségi jogászra, európai közösségi jogászi irodára (a továbbiakban együtt: 'ügyvéd'), a kamarai jogtanácsosra, közjegyzőre" is kiterjeszti. Ez a szabályozási megoldás abból indul ki, hogy az ingatlanpiaci tranzakciókban nem kizárólag a pénzügyi intézmények közvetíthetnek pénzmosási kockázatot, hanem a jogi és a közvetítői infrastruktúra is.

A Pmt. 3. § 17. pontja szerint az „ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenység” körébe tartozik egyrészt az ingatlan tulajdonjoga átruházásának üzletszerű közvetítése, másrészt a saját tulajdonú ingatlan üzletszerű adásvétele is. Ebből következik, hogy az üzletszerűen értékesítő eladó (elsősorban az ingatlanfejlesztők és ingatlankereskedők) maga is a Pmt. szerinti szolgáltatónak minősülhet önálló AML-kötelezettként.

A fentiek szerint fennálló ügyfélátvilágítási kötelezettségek alapján (i) az eladó a vevő(k), (ii) a közvetítő a vele szerződéses viszonyban álló eladó (mint megbízó) és a vevő(k), (iii) az ügyvéd pedig egyrészt a jellemzően a megbízást adó ügyfele, az eladó másrészt a vevők átvilágítására köteles.

Az üzleti kapcsolat és az ügyféli minőség keletkezése

A következő kérdés, hogy az adott szolgáltató mikor köteles az ügyfél-átvilágítást lefolytatni. A Pmt. ezzel kapcsolatos főszabálya [6. § (1) bek.] szerint a szolgáltató ügyfél-átvilágítást köteles alkalmazni „a) az üzleti kapcsolat létesítésekor”. Ingatlanügyletek esetén azonban az üzleti kapcsolat létesítése és az ügyféli minőség keletkezésének időpontja nem feltétlenül esik egybe, és e körülmény a gyakorlatban jelentős dogmatikai és compliance-kérdéseket vet fel, különösen azért, mert a Pmt. szabályrendszere nem koherens.

A Pmt. 3. § 45. pontja szerint üzleti kapcsolat-nak ugyanis az ügyfél és a szolgáltató között az 1. § (1) bekezdés a)–e), g)–h), valamint j)–r) pontjában megjelölt szakmai tevékenységi körbe tartozó szolgáltatás igénybevételére vonatkozó szerződéssel létrejött tartós jogviszony, míg az 1. § (1) bekezdés f) pontjában meghatározott (azaz az ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenységet végző) szolgáltató vonatkozásában az ügyfél és a szolgáltató között a szolgáltató tevékenységi körébe tartozó szolgáltatás igénybevételére vonatkozó jogviszony minősül. Az adásvételi ügylet kapcsán a közvetítő és az eladó sem esik a fenti 45. pont első fordulatának hatálya alá, így esetükben az adott szolgáltató tevékenységi körébe tartozó szolgáltatás igénybevételére vonatkozó jogviszony keletkezése lesz releváns. Ebből az alábbiak következnek:

Az eladó és az ingatlanfejlesztés keretében kialakított ingatlanok értékesítésével megbízott közvetítő közötti (ingatlanközvetítésre irányuló) szerződés tipikusan tartós jogviszonyt hoz létre, és ez igaz lehet az eladó és az ügyvéd közötti megbízási jogviszonyra is, melyek esetében az üzleti kapcsolat létesítésének időpontjának van jelentősége. Ilyen esetben a közvetítő és az ügyvéd is a vonatkozó megbízási szerződésének megkötésekor köteles ügyfelének (megbízójának) átvilágítására. A közvetítő mint szolgáltató az eladót mint ügyfelet a közöttük fennálló (tartós), közvetítésre irányuló szerződés megkötéskor köteles átvilágítani. A közvetítő és a vevő(k) viszonyának minősítése azonban - a Pmt. 3. § 45. pontjának második fordulata alatti definícióra is figyelemmel - közel sem ennyire egyértelmű

A NAV vonatkozó tartalmú tájékoztatója⁷ szerint az ingatlanközvetítő szolgáltató esetében ügyfélnek minősül a megbízást adó eladó, továbbá az a személy is, "aki az ingatlan megvételére vagy bérbevételére ajánlatot tesz, illetve ajánlatot kér", azaz jellemzően a vevő(jelölt) is. A Pmt. ügyfél-fogalma eközben zavaros, mert az értelmező rendelkezések 41. pontja az ügyfél fogalmát úgy határozza meg, hogy annak (többek között) az minősül a) aki a szolgáltatóval üzleti kapcsolatot létesít vagy a szolgáltató részére ügyleti megbízást ad, és b) az 1. § (1) bekezdés f) pontjában meghatározott szolgáltató vonatkozásában, aki az ingatlan eladása és vétele, vagy bérbeadása és bérbevétele céljából ajánlatot kér. A 41. pont alatti (a)-(e) alpontok egymáshoz fűződő viszonya bizonytalan, az a) és b) alpont közötti „és” után a többi alpont viszonya nincs nevesítve, illetve mivel egy adott szolgáltató vagy üzletszerűen elad vagy vesz, és státusza ehhez az ügylethez kötődik, ezért nem világos, hogy az ajánlat ’kérése vagy tevése’ az adott irányú ügylethez kapcsolódóan szűken értelmezendő vagy attól függetlenül az ingatlanügylet ellenoldali alanyára is kiterjesztően. Szűkebb dogmatikai olvasat szerint az ügyféli minőség korábban keletkezhet, mint maga az üzleti kapcsolat, amelyet a szolgáltatás igénybevételére irányuló jogviszony tényleges létrejöttéhez, vagyis a szerződéses kapcsolathoz kellene kötni. Mindez azonban nem változtat azon, hogy a prudens gyakorlat számára a korai, ajánlattételhez kötött átvilágítás a védhető megoldás.

A hivatkozott NAV állásfoglalás azt is rögzíti, hogy "Vétel/bérbevétel céljából ajánlatkérésnek tekinthető, ha az ügyfél a megtekintést követően kifejezi a vételi/bérbe vételi szándékát, azaz arra vonatkozóan ajánlatot tesz, önmagában az eladásra/bérbe adásra kínált ingatlan címének kiadása, illetve az ingatlan megtekintése nem minősül ajánlatkérésnek”. Ha leegyszerűsítjük a mondatot, az így szól: ajánlatkérésnek az tekinthető, ha a leendő vevő ajánlatot tesz. Azt nem lehet tudni, hogy a megfogalmazás egyszerűen nyelvi igénytelenség vagy valamilyen sajátos dogmatikai koncepció következménye, de álláspontunk szerint az eladótól az eladásra ajánlatot kérni vagy a vételre ajánlatot tenni jogilag nem azonos. A hivatkozott mondat sem segíti a Pmt. szabályainak alkalmazását.
Az eladó tekintetében csak a vevő(k) minősül(nek) ügyfélnek, akiket az üzleti kapcsolat létesítésekor köteles az eladó átvilágítani. A Pmt. alapján az eladó–vevő(k) relációjában az üzleti kapcsolat létesítése az eladó tevékenységi körébe tartozó szolgáltatás igénybevételére vonatkozó jogviszony létrehozását, azaz az ingatlan adásvételi (elő)szerződés megkötését jelenti.

Ehhez képest a NAV állásfoglalás úgy szól, hogy "az ügyfél által a szolgáltató Pmt. hatálya alá tartozó szolgáltatása igénybevételével a szolgáltatónak a Pmt. előírásai szerinti ügyfél-átvilágítási kötelezettsége keletkezik, mely egyben az üzleti kapcsolat létrejöttének vagy fenntartásának is kógens jogszabályi feltétele. Az üzleti kapcsolat a saját tulajdonú ingatlan üzletszerű adásvételét végző szolgáltató esetében már a vételi ajánlat megtételével egyidőben létrejön, amelynél az ügyfél-átvilágítási kötelezettség már fennáll. Ez mindenképpen megelőzi az ügyvéd ügyfél-átvilágítási kötelezettségét, amely majd csak az ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozó szerződéskötéskor történik meg."

Álláspontunk szerint az ügyféli jogállás keletkezése ugyan feltétele az üzleti kapcsolat létrejöttének, de az nem ahhoz kapcsolódik, hiszen az ajánlattétel mindig megelőzi a szerződéskötést: az üzleti kapcsolat keletkezését a Pmt. kifejezetten az ügyfél és a szolgáltató között a szolgáltató tevékenységi körébe tartozó szolgáltatás igénybevételére vonatkozó jogviszony létrejöttéhez köti. A NAV megszorító értelmezése megint csak nem segíti a gyakorlatot, mely az ezzel kapcsolatos bizonytalanságokat egyébként úgy oldja meg, hogy a szolgáltatók az ügyfélátvilágítási kötelezettségüket sok esetben már az ingatlanra vonatkozó ajánlat megtételekor teljesítik.

Az ajánlat és az ajánlattétel jogi fogalma tekintetében sem a Pmt., sem a NAV állásfoglalás nem tartalmaz a Ptk.-tól eltérő szabályt, ezért az ajánlattétel időpontja tekintetében az általános polgári jogi szabályokat kell alkalmazni. Az ingatlan adásvételi vég-, illetve előszerződésekre a törvény írásbeli alakot rendel, annak hiányában a szerződés érvénytelen [Ptk. 6:215. § (2)]. Az írásbeli alak követelménye teljesülésének feltételei a Ptk. és a bírói gyakorlat alapján egyértelműek.⁸ Ehhez kapcsolódóan az is vitathatatlan, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó vég-, illetve előszerződés megkötésére csak írásban lehet ajánlatot tenni valódi ajánlati kötöttséget eredményező joghatállyal. Ugyanígy csak írásban lehet ilyen értelmű ajánlatot elfogadni azzal a joghatállyal, hogy az a szerződés létrejöttét eredményezze. Azaz, praktikusan bármilyen tartalmú tájékoztató, de akár szerződésszöveg kerül is kiküldésre az ügyfélnek emailben (nem minősített elektronikus aláírással ellátva), az főszabály szerint nem tud jogi értelemben vett, az adásvételi (elő)szerződés megkötésére vonatkozó ajánlatnak minősülni. Ezt az érintettek a gyakorlatban az ügyfél-kommunikáció során általában egyértelművé is teszik.

A vizsgált ingatlanügyletek keretében az eladók - az igények felmérése és a vevők összegyűjtése érdekében - gyakorta kötnek ún. regisztrációs szerződéseket, melyek a vevő érdeklődését és a tervezett ingatlanügylet fontosabb feltételeit rögzítik, illetve sok esetben tartalmaznak a vevő részéről biztosítéki pénzösszeg (pl. óvadék) megfizetésére irányuló kötelezettségvállalást. Az ilyen regisztrációs szerződések esetében célszerű rögzíteni, hogy annak aláírása nem keletkeztet ajánlati kötöttséget, az csak az ajánlattétel és elfogadás menetét rendezi a felek között. Ez esetben a Ptk. korábban kifejtett ajánlat-fogalma értelmében szerintünk nincs indoka az adásvételi (elő)szerződés megkötését megelőzően lefolytatni az ügyfélátvilágítást, kivéve, ha az eladó vagy a vevő részéről a Ptk-nak megfelelő írásbeli ajánlattételre kerül sor.
Végezetül a szerződés megkötésébe bevont ügyvédi iroda is szolgáltatónak minősül, aki nemcsak a Pmt. szerinti ügyfélátvilágítási kötelezettséget, hanem az ügyvédi törvény szerinti ügyfélazonosítási kötelezettséget is köteles teljesíteni. Tartós megbízás esetén az ügyfél-átvilágítási kötelezettség az ügyvéd megbízója, az eladó tekintetében az üzleti kapcsolat létesítésekor, azaz a vonatkozó megbízási szerződés létrejöttekor, míg a vevő(k) vonatkozásában az adásvételi (elő)szerződés megkötésekor (feltéve, hogy a Pmt. 73. § (1) b) pontja és 73. §. (1c) bekezdése alapján az érintett ingatlan vételára meghaladja a négy és félmillió forintot).

A Pmt. releváns anyagi szabályai az ingatlanértékesítés kontextusában

Az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó ügyfél-átvilágítás a Pmt. 6–19. §§-ban meghatározott kötelező elemekből áll. Ide tartozik a természetes személy ügyfél azonosítása, a jogi személy képviselőjének és tényleges tulajdonosának vizsgálata, a kiemelt közszereplői státusz ellenőrzése, valamint a kockázati szint megállapítása.

Az AML-célú adatkezelés körébe tartozik többek között a név, születési név, születési hely és idő, anyja neve, állampolgárság, az azonosító okmány típusa és száma, a lakcím és a lakcímet vagy tartózkodást igazoló okmány száma, a JÜB-adatszolgáltatás azonosítója, a tényleges tulajdonosi és kiemelt közszereplői nyilatkozat, továbbá a kockázati besorolás. A GDPR⁹ szerinti AML-célú adatkezelés egyes aspektusaira alább külön is kitérünk, ezért itt csak a kezelhető személyes adatok köre kapcsán teszünk néhány észrevételt.

Az AML-kötelezettség kötelező szolgáltatói elvégzésére hivatkozással csak azok a személyes adatok kezelhetők és csak azon célokból, amelyeket a Pmt. nevesít (Pmt. 56. §). A Pmt. tehát csak a Pmt-ben hivatkozott személyes adatok kapcsán határozza meg az adatkezelési célt (lásd a törvény címét), az adatkezelés jogalapját (az AML-kötelezettség Pmt. szerinti elvégzése a GDPR 6. cikk (1) bekezdés c) pontja nyomán), a kezelhető személyes adatok körét és az adatkezelés időtartamát (lásd a Pmt. 56. § (2) bekezdését). A Pmt-re való hivatkozással történő adatkezelés tehát csak a Pmt. által meghatározott körben lehet jogszerű. Bármilyen más, a Pmt.-ben nem hivatkozott személyes adat is kezelhető természetesen az ügylet során, de azzal kapcsolatban az adatkezelőnek kell igazolnia az adatkezelési cél meglétét, az adatkezelés jogalapját és a GDPR 13. cikk szerinti egyéb körülmények fennállását.

Ez alapján kiemelten fontos, hogy a személyi azonosító kezelését a Pmt. (a 7. § (8)-(8a) bekezdései és az 56. § (1) bekezdés egybevetése alapján) kifejezetten megtiltja az AML-szereplők számára, azaz egyetlen szolgáltató – sem az eladó, sem a közvetítő, sem az ügyvéd – nem kezelheti a személyi azonosítót AML-kötelezettséggel összefüggésben. A személyi azonosító ugyanakkor az "ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak" kötelező tartalmi eleme:¹⁰ az ingatlanügyi hatósági eljárásban az Inytv. 42. § (1) bekezdése szerint kötelező a jogi képviselet, ilyet pedig csak ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző láthat el. Emellett a személyazonosító jel helyébe lépő azonosítási módokról és az azonosító kódok használatáról szóló 1996. évi XX. törvény (1996:XX. tv.) 32. §-a taxatíve felsorolja, hogy mely (jellemzően hatósági feladatokat ellátó) szervek és személyek kezelhetik a személyi azonosítót: az ingatlan-nyilvántartás a lista 6. pontjában, az ügyvéd és a kamarai jogtanácsos (csak az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos feladataival összefüggésben!) a lista 33. pontjában szerepel. Ebből következik, hogy az ingatlan adásvételi szerződés szerkesztésével, ellenjegyzésével és ingatlan-nyilvántartási benyújtásával kapcsolatban az ügyvéd kezelheti (sőt, köteles kezelni) a személyi azonosítót, de ez a joga/kötelezettsége nem a Pmt.-n, hanem az 1996:XX. tv. és az Inytv. rendelkezésein alapul. Az érintetti oldalról pedig ezen esetkörben nem csak megadható a személyi azonosító, hanem azt kötelező megadni [1996:XX. tv. 33. § (1) bek., Inytv. 35. § (1) bekezdés a) pont ab) alpont].

Álláspontunk szerint, mivel az Inytv. 35. § (1) bekezdése "ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló" okiratot említ, ezért az előszerződés sem tartalmazhatja a személyi azonosítót, mert az csak a 'végleges' szerződés későbbi időpontban történő megkötéséről és annak lényeges feltételeinek előzetes megállapításáról szól, de az elviekben, illetve a Ptk. szerinti tartalmánál fogva nem alkalmas az eladói tulajdonjog megszűnésének és annak a vevőre történő átruházásának igazolására, valamint a vevői tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére [v.ö. Ptk. 6:73. § és Inytv. 32. § (1)-(2) bek.]

Az 1996:XX. tv. 35. §-a ugyanakkor megteremti annak a lehetőségét, hogy az érintett előzetes írásbeli hozzájárulásával feljogosítson más szereplőt a személyi azonosítója kezelésére. Véleményünk szerint ez ugyanakkor nem értelmezhető úgy, hogy az eladó és az ügynök (például) egy erre szolgáló adatbekérő útján mégis jogalapot teremtsen a személyi azonosító kezelésére. Egyrészt – ehelyütt feltételezve, hogy az idézett jogszabályhely "hozzájárulás" fordulata tartalmilag megfelel a GDPR 6. cikk (1) bekezdés a) pontja szerinti hozzájárulás fogalmával - a hozzájárulásnak önkéntesnek kell lennie,¹¹ vagyis a személyi azonosító megadása nem kérhető akkor, ha az nem kapcsolódik egy szerződés teljesítéséhez, vagy annak kezelését nem írja elő jogszabály az AML-szereplő számára, vagy annak kezelése nem szükséges az AML-szereplő vagy egy harmadik fél jogos érdekének érvényesítéséhez.¹² Az eladó és a közvetítő számára nincs szükség a személyi azonosítóra sem az ügyfél-átvilágítás elvégzéséhez, sem a szerződéskötéshez vezető jogi aktusok során, sem az esetleges követelésérvényesítéséhez.¹³ Másrészt a személyi azonosító ilyen kezelésének kell, hogy legyen egy konkrét célja: erősen kétséges, hogy mi lehet ez a cél az imént írtak függvényében, lévén az ügyvédnek ugyan szüksége van a személyi azonosító kezelésére, de az eladó, a közvetítő és az ügyvéd önálló AML-kötelezettként jár el, így nem felelnek egymás adatkezeléséért, ezért egymás javára sem kell adatokat beszerezniük (pontosabban: nem tehetik meg). Harmadrészt, a GDPR 5. cikk (1) bekezdés c) pontja szerinti adattakarékosságra vonatkozó elve előírja, hogy minden adatkezelésnek a szükséges mértékre kell korlátozódnia: ezzel ellentétes lenne az a gyakorlat például, ha a közvetítő az ügyvédi adatkezelésre hivatkozva (akár az érintett hozzájárulásával, akár más jogalapon) szerezné be a személyi azonosítót "arra úgyis szükség lesz" alapon. Egyfelől arra csak az ügyvédnek van szüksége (tehát annak beszerzéséről gondoskodjon az ügyvéd), másfelől, ha meghiúsulna a jogügylet (azaz nem kerül aláírásra a végleges adásvételi szerződés), akkor ez a hivatkozás sem állja meg a helyét, hipotetikus/készletező ("jó, ha megvan"-típusú) adatgyűjtés pedig nem folytatható, mert ilyenkor nem áll fenn az érintett számára tisztességes adatkezelést biztosító meghatározott és egyértelmű adatkezelési cél.¹⁴ A hozzájárulás önkéntességének, illetve az adattakarékosság elvének megsértése önmagában megalapozhatja az adatkezelő felelősségre vonását és (a GDPR szankciórendszerén belüli súlyosabb) szankció kiszabását.¹⁵

Az adóazonosító jel kezelése kapcsán szintén az 1996:XX. tv. rendelkezéseihez érdemes visszanyúlni, amelynek 18-20. §-ai határozzák meg azt, hogy az adóazonosító jelet mely szervek és milyen eljárásban használhatják fel. Főszabályként elmondható, hogy azt az adó- és vámhatóság használja az adózó azonosítása kapcsán, vagyis ennek a személyes adatnak a kezelése eleve csak releváns, ha a jogügylet kapcsán már megkötötték a végleges adásvételi szerződést, mert a visszterhes vagyonátruházási illeték (főszabályként) a szerződéskötés napján keletkezik, a személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség (magánszemély eladó esetén) pedig a bevételszerzéshez kapcsolódik.¹⁶ A végleges szerződéskötés napjáig tehát az eladó és a közvetítő részéről szintén nem indokolt (illetve a jogszabályok alapján nehezen indokolható) az adóazonosító jel kezelése.

Az ingatlanértékesítő tulajdonos Pmt. státuszával kapcsolatos magyar túlszabályozás

AMLD4

Az Európai Unió hatályos jogi szabályozása a 4. pénzmosás elleni irányelv [(EU) 2015/849; AMLD4] alapján az ingatlanügyletekhez kapcsolódó pénzmosás‑megelőzési kötelezettségeket alapvetően nem az ingatlan tulajdonosára vagy eladójára, hanem az ügyletben közvetítő vagy kapuőr szerepet betöltő szereplőkre (ingatlanügynökök, közjegyzők, ügyvédek, pénzügyi intézmények) telepíti. Az AMLD4 személyi hatálya az „ingatlanügynökökre” terjed ki, és nem tesz különbséget magán‑ és hivatásszerű eladók között; ebből következően az ingatlan saját vagyonból történő értékesítése – még üzletszerű, professzionális formában is – önmagában nem keletkeztet pénzmosás‑megelőzési kötelezettséget az eladó oldalán. Ezt a „kapuőr‑modellre” épülő megközelítést követi a német, francia, holland és olasz jog is, amelyek az AMLD4 végrehajtása során nem terjesztették ki az AML‑kötelezettségeket a saját ingatlant értékesítő gazdasági szereplőkre, hanem az ellenőrzést a kötelező közjegyzői eljárásra, a pénzügyi intézmények monitoringjára és az ingatlanközvetítőkre koncentrálták.

Ezzel szemben a magyar jogalkotó az AMLD4 átültetésekor a minimumkövetelményeken túlmenően ('gold‑plating' módon) a pénzmosás és terrorizmus finanszírozása megelőzéséről szóló törvény személyi hatályát kiterjesztette az ingatlan‑értékesítést üzletszerűen végzőkre akkor is, ha saját tulajdonukban álló ingatlant adnak el. A magyar szabályozás így uniós összehasonlításban kivételesnek tekinthető, mivel az AMLD4 által nem megkövetelt módon a tranzakció közvetítésétől függetlenül, az eszköz‑oldali vagyonértékesítést is önálló AML‑kockázati pontként kezeli.

AMLD5

Az 5. pénzmosás elleni irányelv [(EU) 2018/843, AMLD5] az ingatlanügyletekre vonatkozó uniós AML‑szabályozás személyi hatályát érdemben nem módosította az AMLD4‑hez képest, különösen, ami az ingatlan eladóinak kötelezettségeit illeti. Az AMLD5 fő célja nem az érintett szereplők körének átrajzolása volt, hanem a meglévő rendszer megerősítése és finomhangolása, elsősorban a tényleges tulajdonosi átláthatóság, a fokozott ügyfél‑átvilágítás és a nagyobb kockázatú területek kezelésének irányában. Az ingatlanszektor tekintetében az irányelv hangsúlyosan megerősítette az ingatlanügynökök és más közvetítők AML‑kötelezettségeit, továbbá – újdonságként – a nagy értékű bérleti jogviszonyok (magas havi bérleti díj felett) közvetítését is egyértelműen az AML‑rezsim hatálya alá vonta. Ugyanakkor az AMLD5 nem terjesztette ki a pénzmosás‑megelőzési kötelezettségeket az ingatlan saját vagyonból történő értékesítését végző eladókra, függetlenül attól, hogy az értékesítés professzionális vagy üzletszerű jellegű‑e. Ennek megfelelően a legtöbb tagállam – Németország, Franciaország, Hollandia és Olaszország – az AMLD5 átültetése során is fenntartotta az AMLD4‑ből ismert „kapuőr‑modellt”, amelyben az AML‑kockázatok kezelése továbbra is az ügyletek közvetítőire, a közjegyzőkre, az ügyvédekre és a pénzügyi intézményekre koncentrálódik, míg az ingatlan‑eladó mint tulajdonos nem válik önálló AML‑kötelezetté pusztán az eladás ténye alapján. Az AMLD5 így a korábbi szabályozási logikát erősítette meg, és a magyar megoldást – amely már AMLD4 alapján is a professzionális eladókat bevonta az AML‑rezsimbe – nem tette uniós szinten általánossá. A 2027-ben hatályba lépő új AML-rendszerrel az 5. pontban foglalkozunk.

3. A más szolgáltató által végzett átvilágítás eredményének elfogadása

A Pmt. 22. § (1) bekezdése értelmében elvileg a különböző szolgáltatók között felmerülhet a másik szolgáltató által végzett átvilágítás eredményének elfogadása az ugyanott írt feltételek teljesülése esetén. A NAV a hivatkozott állásfoglalásában arra hívja fel a szolgáltatók figyelmét, hogy az ügyvédek az ügyfeleikkel elsősorban ügyleti megbízást létesítenek, melyre vonatkozóan a Pmt. más adattartalmú azonosítási kötelezettséget ír elő, ezért az ügyvédtől átvett ügyfél-átvilágítási adatok és dokumentumok nem felelnek meg teljeskörűen a Pmt.-ben az ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenységet végző szolgáltatók részére, akik az ügyfeleikkel üzleti kapcsolatot létesítenek. Továbbá az ügyvédek által létesített ügyleti megbízások – a fentiek szerint – hosszabb, rövidebb idővel a saját tulajdonú ingatlan üzletszerű adásvételét végző szolgáltatók által létesített üzleti kapcsolatot követően jönnek létre.

E körben egy újabb bizonytalansággal kell szembenézniük a szolgáltatóknak. A Pmt. 24. §-a úgy szól, hogy a 22. és a 23. § rendelkezéseit (azaz a más szolgáltató által elvégzett ügyfél-átvilágítási intézkedések elfogadásának szabályait) nem kell alkalmazni a szerződéses jogviszonyon alapuló kiszervezésre és az ügynöki tevékenységre. A szabály értelmezése eleve fejtörést okoz: a “kell” szó használata miatt nem világos, hogy ez kedvezményező vagy tiltó szabály; illetve az „ügynök” szó használata is problémás, különösen az ingatlanközvetítő–ingatlanértékesítő szolgáltató viszonyában.

A 24. § rendelkezésének a forrása a pénzügyi rendszerek pénzmosás vagy terrorizmusfinanszírozás céljára való felhasználásának megelőzéséről, a 648/2012/EU európai parlamenti és tanácsi rendelet módosításáról, valamint a 2005/60/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv és a 2006/70/EK bizottsági irányelv hatályon kívül helyezéséről 2015. május 20-i (EU) 2015/849 irányelv 29. cikke. Az irányelv 4. fejezete szól „Harmadik felek általi teljesítés”-ről, amit a más szolgáltató által elvégzett ügyfél-átvilágítási intézkedések elfogadásaként ültettünk át a hazai jogunkba.¹⁷

A Pmt. 24. §-a az irányelv 29. cikkének az átültetése, melynek hivatalos magyar fordítása így szól: “Ez a szakasz nem vonatkozik a kiszervezéses vagy meghatalmazotti jogviszonyokra, amelyek esetében szerződéses megállapodás alapján a kiszervezett szolgáltatás nyújtóját vagy a meghatalmazottat a kötelezett szolgáltató részének kell tekinteni.”

A Pmt. megalkotása során a jogalkotó keze láthatóan megbicsaklott, amikor a meghatalmazott kifejezést az "ügynök" szóval helyettesítette, ami különösen az ingatlanügyletekhez kapcsolódó AML-kötelezettségek (szerepek) tekintetében zavaró. A jogértelmezési és piaci gyakorlat alapján a 29. cikk alkalmazhatósága az ingatlanközvetítői modellben nagyon korlátozott, és a gyakorlatban többnyire irreleváns. A 29. cikk a kiszervezésről és a meghatalmazotti minőségben eljáró szolgáltatókról szól, és azt rendezi, hogy milyen feltételekkel ruházhat át egy kötelezett bizonyos AML-funkciókat más szolgáltatókra. A rendelkezés csak akkor releváns, ha van egy alapkötelezett, és van egy megbízott szolgáltató, amely a kötelezett nevében és javára végez meghatározott AML-feladatokat miközben a felelősség teljes egészében az alapkötelezettnél marad. Ez a konstrukció funkcionálisan hasonlít a bank–outsourcing vagy befektetési szolgáltató–outsourcing viszonylatokra, például, amikor a bank a back-office azonosítási feladatokat kiszervezi. Az ingatlanszektor sajátos struktúrájában a 29. cikk nehezen alkalmazható. Az ingatlanközvetítő az uniós és tagállami végrehajtási szabályok szerint mindig önálló kötelezett, aki a saját ügyfeleivel lép jogviszonyba, saját nevében végez átvilágítást, saját felelősséggel tesz bejelentést, és saját kockázatkezelési rendszert működtet. Még akkor is, ha a közvetítőt az eladó (pl. fejlesztő) bízza meg a vevő felkutatásával, a közvetítő nem a fejlesztő nevében, hanem önálló szereplőként jár el. Ez a modell teljesen ellentétes a 29. cikk logikájával, amely kifejezetten hierarchikus és függő viszonyt feltételez (kötelezett → szolgáltató).

Az ingatlanközvetítői tevékenység üzleti logikája is az önálló kötelezetti státuszt támasztja alá, mivel a jutalékos, teljesítményalapú modell (ha nincs adásvétel, nincs díj) azt jelzi, hogy a közvetítő tipikusan kockázatot visel, önállóan szervezi a tevékenységét, nem integrálódik az ingatlanfejlesztő AML-rendszerébe, azaz nincs olyan kontroll-mechanizmus, amely a 29. cikk szerinti kiszervezés egyik feltétele lenne. A NAV kapcsolódó segédanyaga is világos különbséget tesz aközött, amikor egy szolgáltató kiszervezés keretében a saját nevében végezteti el az ügyfél-átvilágítást, és aközött, amikor önálló szolgáltatók közötti adatátadás történik a másik által elvégzett átvilágítás eredményének elfogadása céljából. Az utóbbi esetben az elfogadó szolgáltató felel a hiányzó adatok pótlásáért és a jogszabályi megfelelésért.

A (vélhetően félrefordítás miatt torzult) törvényszöveg alkalmazása során ezért célszerű, ha az ingatlanközvetítők is önállóan elvégzik az ügyfelek átvilágítását, így a 24. § alkalmazása és a vele együtt járó kérdések fel sem merülnek. Ennek során a szerződéskötési folyamat adminisztratív szempontból megszervezhető úgy, hogy a párhuzamos kötelezettségek teljesítése ne terhelje aránytalanul a feleket, ugyanakkor a felelősségi oldalak egyértelműek maradjanak. Álláspontunk szerint tehát a Pmt. 24. §-a az ingatlanközvetítői modellben nemcsak korlátozottan, hanem funkcionálisan irreleváns.

4. Az ügyfélátvilágítás egyes adatvédelmi kérdései

A GDPR alkalmazása

A GDPR-t minden, személyes adat kezelésével járó és (leegyszerűsítve) az Európai Unióban végzett üzleti vagy szakmai tevékenység során alkalmazni kell. Az eladó és a közvetítő kétségkívül ilyen tevékenységet végez, hiszen a fentebb taglalt 'ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenység' Pmt. szerinti fogalom is 'üzletszerű' adásvételt és közvetítést említ. Az ügyvéd vonatkozásában pedig az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 2. §-a rögzíti azt, hogy az okiratszerkesztés és -ellenjegyzés, valamint a (jelen esetben az ingatlan-nyilvántartási)¹⁸ eljárásban történő jogi képviselet ellátása ügyvédi tevékenységnek, és így az üzleti/szakmai tevékenységnek minősül. Az tehát nem kérdés, hogy az önálló AML-szereplők mindegyikének kötelező alkalmazni a GDPR-t.

A GDPR rendeleti szintű európai uniós norma, ami azt jelenti, hogy az közvetlenül, a Pmt. (vagy más, AML-tárgyú hazai jogszabály) rendelkezéseire tekintet nélkül, így azokkal párhuzamosan alkalmazandó úgy, hogy az adatkezeléssel kapcsolatos esetleges normaértelmezési kollízió kapcsán a GDPR rendelkezései magasabb szintűek, tehát irányadó(bb)ak a Pmt. előírásaihoz képest. Ebből a párhuzamos GDPR-megfelelésből viszont az is következik, hogy azt az AML-szereplőknek nem csak az AML-kötelezettségek teljesítések kapcsán, hanem az ügylethez kapcsolódó minden egyes adatkezelés kapcsán alkalmazni kell. Példaként említhető az eladó és a közvetítő kapcsán az előzetes reklámküldés, hírlevélküldés, honlapok adatkezelése (kapcsolatfelvétel, űrlapok kitöltése, sütik), regisztrációs szerződés és előszerződés megkötése, szerződéskötést vagy birtokbaadást követő elégedettségmérés; az ügyvéd esetében pedig az Üttv. szerinti ügyfélazonosítás, az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz (esetleg a NAV előtti jogi képviselethez) kapcsolódó többletadatkezelések és az iratmegőrzés. Ezek mind-mind külön adatkezelési célok, amelyeknél az AML-kötelezettségekhez képest eltér(het) a kezelt személyes adatok köre, az adatkezelés jogalapja és időtartama, illetve az adatkezelésben közreműködők (adatfeldolgozók) személye. Az érintettet tehát nemcsak az ügyfélátvilágítással járó, hanem ezen egyéb adatkezelésekről is részletesen, átláthatóan és érthetően kell tájékoztatni.

Adatkezelési tájékoztatás

Az adatkezelési tájékoztatás megadásával kapcsolatban a fent kifejtettek fényében felmerülhet az, hogy ezt kinek a részére, mikor és milyen részletezettséggel kell megadni.

A tájékoztatás címzettje

A GDPR értelmében az érintettet, tehát azt a természetes személyt kell tájékoztatni, akinek a személyes adatát az adatkezelő kezeli.¹⁹ Ehhez a fogalomhoz képest másodlagos, hogy konkrétan milyen cél mentén kezelik az érintett adatait, azaz az ügyfél-átvilágítás kapcsán, vagy az ügylethez kapcsolódó egyéb célból. Ebből következik, hogy a GDPR vonatkozásában az érintett 'aktuális' jogi besorolásának – azaz annak, hogy őt éppen érdeklődőnek, ajánlatkérőnek, ajánlattevőnek, tényleges tulajdonosnak (Pmt. 3. § 38. pont), ügyfélnek (Pmt. 3. § 41. pont), vevőnek, esetleg teljesült jogügylet esetén már tulajdonosnak vagy B2B ügylet kapcsolattartójának tekintjük – nincs jelentősége: ha az illető személyes adatát az adatkezelő kezeli, akkor ő érintettnek minősül és onnantól kezdve egyfelől teljesíteni kell az adatkezelőre vonatkozó összes kötelezettséget, másfelől az érintettet ettől az időponttól kezdődően megilletik a GDPR-szerinti jogok is.

A tájékoztatás időpontja

A tájékoztatás időpontjával kapcsolatban a GDPR úgy fogalmaz, hogy azt "a személyes adatok megszerzésének időpontjában" (at the time when personal data are obtained)²⁰ kell megadni. Ez az időpont egy objektív mozzanat, ami azt jelenti, hogy az AML-szereplő adatkezelővé válik abban a pillanatban, ahogy a személyes adat a rendelkezése alá kerül, függetlenül attól, hogy ehhez milyen cselekmény vezetett (például: ő maga vette fel, továbbították neki, lekérdezte egy adatbázisból, az érintett adta meg önállóan egy erre dedikált felületen). A "megszerzés" fogalmát ezért – a Pmt. "birtokába jutott" fordulatához is képest²¹ – javasolt tágan értelmezni, amelybe az az esetkör is beletartozik, amikor az adatkezelőnél nem is lelhető fel a személyes adat (például saját tárhelyen vagy fizikai tárolóban), de azt az adatkezelő döntései nyomán kezeli az adatfeldolgozója.²² Ebből következően a Pmt. kontextusára vonatkozóan nincs jelentősége annak, hogy az AML-szereplő és az adott személy között (i) mikor keletkezik a 'szolgáltatás igénybevételére vonatkozó jogviszony', (ii) eseti vagy tartós jogviszony jön-e létre, vagy egyáltalán (iii) sikeres volt-e az ügyfélátvilágítás elvégzése vagy az üzleti kapcsolat létesítését és az ügylet teljesítését meg kellett tagadnia a szolgáltatónak (a GDPR-t a meghiúsult ügyfélátvilágítás esetén is alkalmazni kell).²³ Ebből az is következik, hogy az ügyfél-átvilágítást a Pmt. szerint ugyan a Pmt. 6. § (1) bekezdés szerinti időpontban kell elvégezni, de az ezzel járó adatkezeléssel kapcsolatos tájékoztatást már akkor meg kell adni, amikor az AML-szereplő megszerzi az ügyfélátvilágítás elvégzéséhez szükséges személyes adatokat. A tájékoztatási kötelezettség tehát a személyes adatok megszerzésének (időben korábbi) időpontjában áll fenn, és nem az adatkezeléshez kapcsolódó konkrét AML-kötelezettség elvégzésének időpontjában.

A tájékoztatás időpontjánál végül meg kell említeni, hogy az egyes AML szereplők az adatkezelési időbeliségében más-más időpontban és eltérő adatkezelési célok kapcsán szerzik meg (első alkalommal) a személyes adatokat. Vélhetően a közvetítő az ingatlanközvetítés részét képező promóció kapcsán elsőként jut bizonyos (de nem az ügyfélátvilágításhoz kapcsolódó minden) személyes adathoz, mint az értékesítés folyamatába 'csak' az előszerződés megkötésénél bekapcsolódó eladó és ügyvéd. Fontos tehát látni, hogy melyik AML-szereplő mikor és konkrétan milyen adatkezelés kapcsán válik adatkezelővé a folyamatban, mert csak ennek ismeretében lehet részletes adatkezelési tájékoztatást adni az érintett számára.

A tájékoztatás minősége

A GDPR (gyakran kisebb súllyal figyelembe vett) követelménye, hogy az adatkezelésről szóló tájékoztatás átlátható és érthető legyen az érintett számára.²⁴ Az átláthatóság azt is jelenti, hogy többszereplős adatkezelés esetén az érintett számára legyen világos, hogy melyik szereplő milyen célból és a többi szereplővel milyen viszonyban kezeli a személyes adatát (önállóan, velük közösen, adatfeldolgozóként?). Az érthetőség egyfelől azt jelenti, hogy az adatkezelés részleteit közérthetően, hétköznapi nyelven kell megfogalmazni, ezért nem elfogadható, ha az adatkezelési tájékoztató szövege csak a jogszabályi fordulatokat ismétli. A Pmt. rendelkezései sokféle típusú szolgáltatónak egyszerre szólnak, ezért a Pmt. szabályai is szükségszerűen absztraháltak. Ez a körülmény, valamint a jogszabályok azon sajátossága, hogy a laikus számára nem könnyen érthetőek, nem mentesíti az AML-szereplőt az alól, hogy erőfeszítést tegyen az ügyfélátvilágítási intézkedésekkel járó adatkezelés közérthetővé tételére. Ez a GDPR alapján az adatkezelő feladata, amihez bármilyen módszert, médiumot igénybe vehet. Az átlátható és érthető tájékoztatás adatkezelővel szembeni követelménye a másik oldalon az érintettnek az ilyen tájékoztatáshoz való jogát is jelenti, ezért az ilyen érintetti jog megsértése önmagában megalapozhatja az adatkezelő felelősségre vonását és (a GDPR szankciórendszerén belüli súlyosabb) szankció kiszabását.²⁵

Az átlátható és érthető tájékoztatás keretén belül jó gyakorlatnak tűnik az, ha az érintett a kapcsolatfelvétel első pillanatában, egyetlen dokumentumként kapja meg az összes AML-szereplő vonatkozásában felmerülő adatkezelési célokról szóló tájékoztatást.

Először is, ezek a tájékoztatók egyes pontok (például az adatkezelés alapfogalmainak magyarázása, az érintetti jogok ismertetése, az ügyfél-átvilágítás jogalapja és adatköre) kapcsán bizonyosan tartalmi átfedésben lennének egymással, ami felesleges információtúlterhelést jelentene egy olyan közegben, ahol az ügyfélnek egyébként is fontos(abb) jogi dokumentumok, például a regisztrációs szerződés, az előszerződés és az adásvételi szerződés feldolgozására kell majd összpontosítania. (Az egységes adatkezelési tájékoztatóban arra is van lehetőség, hogy az érintett megértse azt, hogy az AML-szereplők ugyanazt az ügyfélátvilágítást miért végzik el külön-külön, van-e ezek között cél szerinti különbség vagy egyéb eltérés.)

Másodszor, ahogyan arra fentebb utaltunk, az AML-szereplők ugyan önállóan tesznek eleget az AML-kötelezettségeiknek, de végsősoron egy átfogó cél (az ingatlan átruházása az eladóról a vevőre) mentén működnek együtt, ennek során időben egymást követően/átfedve jelennek meg adatkezelőként az érintett előtt. Ez megfordítva is igaz: az érintett szemszögéből nézve ("veszek egy lakást") egy üzletkötési/adatkezelési folyamatról van szó, így ehhez az érintetti érzékeléshez kell igazodnia a tájékoztatás módjának is.²⁶

5. Az uniós AML-csomag várható hatásai

A 2024-ben elfogadott uniós AML-csomag – különösen az AMLR és az AMLA létrehozása – az AML-szabályozás további egységesítését célozza. Az AMLR a „single rulebook” logikáját valósítja meg, vagyis a pénzmosás megelőzésére vonatkozó magatartási és szervezeti szabályokat közvetlenül alkalmazandó rendeleti formába emeli, ²⁷ ezzel szűk mozgásteret hagyva tagállami szintű AML-szabályozásnak.

Az AMLD6 ezzel párhuzamosan elsősorban az intézményi és felügyeleti struktúra harmonizációját szolgálja, miközben az AMLA 2025 óta működő központi uniós hatóságként hozzájárul a felügyeleti gyakorlat egységesítéséhez. Ezek a fejlemények az ingatlanértékesítési gyakorlatban várhatóan a belső szabályzatok, a kockázatértékelési rendszerek és a tényleges tulajdonosi transzparencia további erősödését hozzák magukkal.

Az ingatlan‑értékesítők pénzmosás‑megelőzési kötelezettségei 2027‑től

Az Európai Unió pénzmosás és terrorizmus‑finanszírozás elleni szabályozása a 2015‑től fokozatosan épült ki egységesebb keretrendszerré. Az AMLD4, majd az azt módosító AMLD5 alapvetően minimumharmonizációs logikát követtek: meghatározták az úgynevezett „kötelezettek” minimális körét, ugyanakkor érdemi mozgásteret hagytak a tagállamok számára arra, hogy saját kockázatértékelésük alapján további szereplőket is bevonjanak a pénzmosás‑megelőzési rezsim hatálya alá.²⁸

Ebben a szabályozási környezetben alakult ki a magyar jog egyik sajátos megoldása. A Pmt. az AMLD4 átültetése során nem csupán az ingatlanügyletek közvetítőit, hanem az ingatlan‑értékesítést üzletszerűen végző eladókat is önálló AML‑kötelezettként határozta meg akkor is, ha az értékesítés saját tulajdonú ingatlanra irányul. Ez a megközelítés eltér attól az – uniós összehasonlításban domináns – felfogástól, amely az ingatlanszektorhoz kapcsolódó AML‑kockázatokat elsősorban az ügyletekben „kapuőr” funkciót betöltő szereplőkön (ingatlanügynökök, közjegyzők, ügyvédek, pénzügyi intézmények) keresztül kezeli.

Fontos hangsúlyozni, hogy a magyar megoldás jelenleg nem ellentétes az uniós joggal. Az irányelvek nem tartalmaztak zárt személyi hatályt, és a tagállamok kifejezetten felhatalmazást kaptak arra, hogy nemzeti kockázatértékelésük alapján további tevékenységeket és szereplőket vonjanak be a pénzmosás‑megelőzési szabályozás körébe.²⁹ A helyzet azonban alapvetően megváltozik az AMLR 2027. július 10‑i kötelező alkalmazásával. Az AMLR jogalkotói indokolása kifejezetten arra mutat rá, hogy az AMLD‑korszak egyik fő strukturális problémája a tagállami végrehajtás töredezettsége volt, amely torzította a belső piac működését és gyengítette az AML‑szabályok hatékonyságát.³⁰ E problémára válaszul az uniós jogalkotó a minimumharmonizáció helyett a teljes harmonizáció eszközét, azaz a közvetlenül alkalmazandó rendeletet választotta.

Az AMLR egyik központi újítása éppen az, hogy a pénzmosás‑megelőzési kötelezettségek személyi hatályát taxatív módon határozza meg. A rendelet 3. cikke zárt felsorolásban sorolja fel azokat a természetes és jogi személyeket, amelyek „kötelezettnek” minősülnek. Az ingatlanügyletek vonatkozásában e kör kizárólag az ingatlanügynökökre és más ingatlanszakmai szereplőkre terjed ki annyiban, amennyiben közvetítőként járnak el az ingatlanvásárlás, ‑értékesítés vagy ‑bérbeadás során.³¹ A rendelet szövege sem expressis verbis, sem tágabb értelmezéssel sem vonja a hatálya alá az ingatlan tulajdonosát vagy eladóját pusztán azért, mert az értékesítést üzletszerűen vagy professzionális keretek között végzi.

Mindezt tovább erősíti az a körülmény, hogy az AMLR nem tartalmaz olyan felhatalmazó klauzulát, amely lehetővé tenné a tagállamok számára a személyi hatály további nemzeti bővítését. A rendelet célja éppen az, hogy megszüntesse az AMLD‑alapú szabályozásból fakadó nemzeti eltéréseket, és egységes „single rulebook”‑ot hozzon létre.³² Ebből következően az AMLR alkalmazási időszakában a tagállamok mozgástere a kötelezettek körének meghatározása tekintetében érdemben megszűnik.

E jogi környezetben a magyar jog jelenlegi megoldása – amely az ingatlan‑értékesítést üzletszerűen végző eladókat önálló AML‑kötelezettként kezeli – nem tartható fenn változatlan formában 2027. július 10‑ét követően. Az ilyen szabályozás már nem lenne értelmezhető megengedett nemzeti „többletként”, hanem az AMLR zárt személyi hatályával ütköző nemzeti normának minősülne. Ez nemcsak elméleti uniós jogi kollíziót eredményezne, hanem a jogalkalmazás és a szankcionálás szintjén is kötelezettségszegési és előzetes döntéshozatali kockázatokat hordozna.

Mindez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy a magyar jogalkotó ne reagálhatna az ingatlan‑értékesítésekhez kapcsolódó pénzmosási kockázatokra. A reagálás azonban az AMLR keretei között nem önálló AML‑kötelezettségek kiterjesztésével, hanem más – például átláthatósági, adatszolgáltatási, nyilvántartási vagy adójogi – eszközökkel, valamint az AMLR által egyértelműen kötelezett közvetítői és pénzügyi szereplők megerősített ellenőrzésén keresztül képzelhető el.

Összegzésként megállapítható, hogy a magyar jog „eladó‑oldali” AML‑megoldása az AMLD4–AMLD5 korszakában jogilag megengedett, de uniós összehasonlításban kivételes konstrukciónak minősült. Az AMLR hatálybalépésével azonban ez a sajátosság elveszíti uniós jogi alapját, és a pénzmosás‑megelőzési szabályozás teljes harmonizációja szükségszerűen a nemzeti eltérések felszámolásához vezet ezen a területen.

6. Következtetések

Az üzletszerű ingatlanértékesítéshez kapcsolódó ügyfél-átvilágítási kötelezettségek rendszere a magyar jogban többszereplős, rétegzett és csak részben egyértelműen kodifikált. A Pmt. alapján az eladó, az ingatlanközvetítő és az eljáró ügyvéd egyaránt önálló AML-kötelezetté válhat, de eltérő jogcímen és eltérő időpontban.

A gyakorlat számára ebből az következik, hogy a compliance-szempontból védhető ingatlanértékesítési folyamat (sem az ahhoz kapcsolódó adatkezelés) nem épülhet egyetlen szereplő AML-teljesítményére (illetve GDPR-nak való megfelelésére). A tranzakció jogszerűsége és védhetősége csak akkor biztosítható, ha minden kötelezett a saját minőségében, a saját időpontjában és a saját felelősségére végzi el az ügyfél-átvilágítást, miközben a folyamat szerződéses és adatkezelési szinten is koherensen kerül kialakításra.

Lábjegyzetek

A pénzmosás megakadályozása érdekében hozott intézkedések rendszerét az angol nyelvben bevett AML rövidítéssel jelöljük. ↩︎
Vö. az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2015/849 irányelvének preambulumát a pénzügyi rendszer integritásának és a belső piac védelmének szükségességéről. ↩︎
A pénzmosási szabályozás részletesebb áttekintéséhez lásd Nagy Henriette: A pénzmosás magyarországi jogi szabályozásának vázlata, Magyar Rendészet 2020/1, 93-105. l. ↩︎
A 2017. évi LIII. törvény szabályozási koncepciójáról és a 2007. évi CXXXVI. törvényhez képest hozott változásokról lásd Magyar Könyvvizsgálói Kamara 2017. július 6-i összefoglalóját a pénzmosás és a terrorizmus finanszírozása megelőzéséről és megakadályozásáról szóló, 2017. június 26-án hatályba lépett 2017. évi LIII. évi törvény szabályozási koncepciójáról (…). ↩︎
Mivel a több mint három évtizeden át alkalmazott irányelvi megközelítés fragmentált végrehajtáshoz vezetett, ezért az Európai Unió 2024-ben elfogadta az ún. AML csomagot, amely történetében először váltja fel az irányelvi logikát egy közvetlenül alkalmazandó rendeleti szabályozással. Ennek központi eleme az (EU) 2024/1624 rendelet (AMLR), amely egységes „single rulebookot” hoz létre a pénzmosás és terrorizmusfinanszírozás megelőzésére. ↩︎
A Pmt. az ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenységet úgy határozza meg, hogy az az ingatlan tulajdonjoga átruházásának üzletszerű közvetítése, ingatlan bérleti jogának üzletszerű közvetítése, ha a havi bérleti díj összege ügyletenként az ötszázezer forintot eléri vagy meghaladja, valamint saját tulajdonú ingatlan üzletszerű adásvétele (3. § 17. pont). Ebből az is következik, hogy a szolgáltatói minőség a saját tulajdon követelménye miatt az eladói pozícióhoz kapcsolódhat csak. ↩︎
A Pmt. szerinti ügyfelek meghatározása ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenységet végző szolgáltató vonatkozásában ↩︎
Vékás következetesen hangsúlyozza, hogy az ajánlat olyan egyoldalú jognyilatkozat, amelyből az ajánlattevőt ajánlati kötöttség terheli, és amelynek elfogadása önmagában a szerződés létrejöttét eredményezi. Vékás Lajos: Szerződési jog – Általános rész, Budapest, 2016, 110-113. l. ↩︎
Hivatalos nevén: Az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2016/679 Rendelete (2016. április 27.) a természetes személyeknek a személyes adatok kezelése tekintetében történő védelméről és az ilyen adatok szabad áramlásáról, valamint a 95/46/EK rendelet hatályon kívül helyezéséről (általános adatvédelmi rendelet) ↩︎
Lásd az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) 35. § (1) bekezdés a) pont ab) alpont. ↩︎
Lásd: GDPR 7. cikk (4) bekezdés. ↩︎
Lásd: a GDPR 6. cikk (1) bekezdés b), c) és f) pontjait. ↩︎
A követelésérvényesítéshez kapcsolódó jogszabályok egyike sem követeli meg a követelés érvényesítése feltételeként a kötelezett/alperes/adós személyi azonosítójának feltüntetését. Lásd: a fizetési meghagyásos eljárásról szóló 2009. évi L. törvényt (Fmhtv.), a polgári perrendtartásról szóló a 2016. évi CXXX. törvényt (Pp.), a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvényt (Vht.). ↩︎
Lásd: GDPR 5. cikk (1) bekezdés a)-b) pontok. ↩︎
Lásd: GDPR 83. cikk (5) bekezdés a) pont. ↩︎
Lásd: az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 3. § (3) bekezdés a) pont, illetve a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 9. § (1)-(2) bekezdések. ↩︎
25. Cikk: A tagállamok engedélyezhetik a kötelezett szolgáltatók számára, hogy harmadik félre hagyatkozzanak a 13. cikk (1) bekezdése első albekezdésének a), b) és c) pontjában meghatározott ügyfél-átvilágítási előírások teljesítése tekintetében. Az e követelmények teljesítésére vonatkozó végső felelősséget azonban továbbra is a harmadik félre hagyatkozó kötelezett szolgáltató viseli. ↩︎
Az Inytv. 42. § (1) bekezdése szerint az ingatlanügyi hatósági eljárásban kötelező a jogi képviselet, ilyet pedig csak ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző láthat el. ↩︎
Lásd: GDPR 4. cikk 1. pont és 13. cikk (1) bekezdés, valamint a 14. cikk (1) bekezdés. ↩︎
Lásd: GDPR 13. cikk (1) bekezdés. ↩︎
A Pmt. 56. § (1)-(2) bekezdései az AML-kötelezettség teljesítéséhez kapcsolódó adatkezelésre való feljogosítása és az adatmegőrzési idő meghatározása kapcsán úgy fogalmaz, hogy a szolgáltató az AML-kötelezettség "teljesítése során birtokába jutott" személyes adatokat kezelheti az ott írt adatmegőrzési idő végéig. Álláspontunk szerint a "teljesítése során" a fordulat értelmezhető a "teljesítése érdekében" értelemben is, mert egyrészt a Pmt. nem írja explicite elő, hogy az ügyfél-átvilágításhoz szükséges személyes adatokat az ügyfél-átvilágítás elvégzésekor lehet csak beszerezni, másrészt azt sem írja elő, hogy az ügyfél-átvilágítás minden lépését 'egyszerre' kell elvégezni, harmadrészt az ügyfél-átvilágítás lépései kétség felmerülése esetén (amikor is további információszerzési lépések válnak szükségessé) nem is végezhetők el egy lépésben. ↩︎
Lásd: Az Európai Adatvédelmi Testület 07/2020. sz. iránymutatása az adatkezelő és az adatfeldolgozó GDPR szerinti fogalmáról, 3. oldal 5. bekezdés. ↩︎
Lásd például a Pmt. 13. § (8) bekezdését. ↩︎
Lásd: GDPR 12. cikk (1) bekezdés. ↩︎
Lásd: GDPR 83. cikk (5) bekezdés b) pont. ↩︎
A Pmt. és a GDPR szemlélete közötti különbséget talán úgy lehet érzékeltetni, hogy a Pmt. felől nézve a szolgáltató 'diktál' azzal, hogy megköveteli az ügyféltől (érintettől) az ügyfél-átvilágításban való részvételt, míg a GDPR felől nézve az érintett 'diktál' azzal, hogy elvárja, hogy a szolgáltató megfelelően tájékoztassa ezzel kapcsolatban és szerezzen érvényt a jogainak, ha azokat az érintett gyakorolná. ↩︎
Az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2024/1624 rendelete (AMLR) és az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2024/1640 irányelve (AMLD6). ↩︎
AMLD4 (EU) 2015/849 irányelv preambuluma; vö. az irányelv minimumharmonizációs jellegével. ↩︎
AMLD4 4. cikk; továbbá a tagállami nemzeti kockázatértékelések szerepe. ↩︎
Lásd az AMLR preambulumának [1]–[2] bekezdését. ↩︎
AMLR 3. cikk d) pont. ↩︎
Az AMLR „single rulebook” célkitűzése; lásd az AMLR indokolását és az alkalmazási célkitűzéseket. ↩︎

Az ingatlan­értékesítéshez kapcsolódó ügyfél-átvilágítási kötelezettségek a pénzmosás ellen