Jelentős változások az építőipari kivitelezés szabályaibanTovább újdonságok

Az építőipar átalakítását célzó törekvés jeleként 2009. október 1-én újabb, az építőipart érintő rendelkezések léptek hatályba. A kormányrendeletekben foglalt változtatások célja – akárcsak a korábbi, a Gyorsítás I. csomagban elfogadott jogszabályoké – az építőipari piaci átláthatóság és biztonság megerősítése, az alvállalkozói érdekek védelme, a lánctartozások kialakulásának visszaszorítása, az egyértelmű és szakszerű döntéshozatal valamint a feketemunka kifehérítése.

Az elfogadott kormányrendeletek illetve jogszabály módosítások alapvetően három területre összpontosítanak: (i) az építésügyi hatósági eljárásokra, (ii) az építési kivitelezésre illetve (iii) a településrendezési eljárásokra.

Az építésügyi engedélyezési eljárást érintő rendelkezések révén egyszerűsödik és felgyorsul az engedélyezési eljárás. Választható eljárási formaként az összevont eljárás mellett – a több hatósági engedélyt feltételező eljárásoknál – bevezeti az integrált eljárást is. Ennek az a lényege, hogy az ügyfél – korábbiaktól eltérően – egy hatósághoz nyújtja be összes kérelmét, az illetékes hatóságok pedig együttdolgoznak, a közreműködő hatóságok döntései ellen azonban külön-külön nincs jogorvoslati lehetőség, erre csak az integrált engedélyezési eljárás végén kerülhet sor. A folyamat ügyintézési határideje a leghosszabb ideig tartó hatóság engedélyezési szakaszával egyezik meg. Az építési bejelentés- illetve engedélyköteles ügytípusok valamint az engedély és bejelentés nélkül végezhető tevékenységek újraszabályozásával egyidejűleg az engedélyezési határidők is lerövidültek: az ügyintézési határidő „általános” építési engedélyezés esetén 45 munkanap (igazgatási szakértő bevonása esetén 23 munkanap); míg az egyszerűsített építési engedélyezés esetén 22 munkanap (igazgatási szakértő bevonása esetén 10 munkanap).

A változások érintik az építőipari szereplők egymásközti szerződéses (magánjogi) viszonyait is. Az építőiparra jellemző szerződések általános (Ptk.-beli) alaki és tartalmi követelményeken túlmenően ezentúl a fővállalkozóval (alvállalkozóval) üzletszerűen végzett építési (kivitelezési) tevékenységre vonatkozó szerződést írásba foglalni (illetve a Kbt. hatálya alá tartozó, 90 millió forint értékhatárt meghaladó beruházások esetében ügyvéd, vagy jogtanácsos általi ellenjegyzés is szükséges). Az építésügyi hatósági engedélyhez kötött építmények, építési tevékenységek esetén a vonatkozó tervezési szerződéseket szintén írásba kell foglalni. A formai követelmények mellett, számos, az építési (kivitelezési) szerződések kötelező (minimális) tartalmára vonatkozó rendelkezésekkel is találkozhatunk. Így az építési szerződésben – az általánosan bevett és a felek által specifikusan meghatározott tartalmon túl – rögzíteni kell többek között (i) a szerződés tárgyát, munkaterület meghatározását, mennyiségi és minőségi mutatók meghatározását, (ii) a kivitelezéssel kapcsolatban vállalt teljesítési szakaszokat és határidőket, (iii) a vállalkozói díj elszámolásának formáját, a fizetés módját és határidejét, illetve szakaszait, (iv) a kivitelezési dokumentáció szolgáltatásával kapcsolatos megállapodás elemeit, (v) a fővállalkozó által nyújtott garanciális és teljesítési biztosítékok körét, (vi) az építtető nyilatkozatát az építés pénzügyi fedezetéről, stb.

Mivel korábban a pótmunka-többletmunka elhatárolása sok vitára adott okot, az új kivitelezési kódex rögzíti a két fogalom mibenlétét. Az építési naplóra vonatkozó korábbi rendelkezések is átfogó módosításon estek keresztül. Ezentúl a pótmunka szükségességét, igényét az építési naplóban is rögzíteni kell, legalább 10 naponként kötelező a bejegyzés, és amennyiben ha a mennyiség az elszámolás alapja a felmérési naplót is mellékelni kell. A papíralapú építési napló részét képezi a fedezetkezelő által internetes alapon működtetett alvállalkozói nyilvántartás is.

Az új rendelkezések számos további tartalmi követelményt támasztanak –többek között – a teljesítések igazolásával, a fizetési feltételekkel illetve ezek határidejével valamint a műszaki átadás-átvétel folyamatával szemben. Bizonyos esetekben (például 1,4 milliárd forintnál nagyobb értékű építkezések, vagy közbeszerzés esetén) a vállalkozói illetve alvállalkozó teljesítéseket nem a fejlesztőnek (megrendelőnek) illetve fővállalkozónak, hanem semleges műszaki ellenőrnek (fővállalkozóknál alvállalkozókkal szemben minden esetben felelős műszaki vezetőnek kell igazolnia. Az alvállalkozók felé történő kifizetések határideje nem térhet el a megrendelő által a fővállalkozó részére való díjfizetés határidejétől. Továbbá a megrendelő a fővállalkozónak mindaddig nem teljesíthet kifizetést, míg a fővállalkozó maradéktalanul ki nem fizette az alvállalkozóknak járó összegeket.

A más országokban már alkalmazott fedezetkezelés (ű’) intézménye szintén a lánctartozások visszaszorítását (is) hivatott elősegíteni. Kötelező a fedezetkezelő igénybevétele a Kbt. hatálya alá tartozó, 90 millió forint értékhatárt elérő vagy meghaladó építési beruházás illetve a Kbt. hatálya alá nem tartozó, de a Kbt. szerinti közösségi értékhatárt elérő (5.150.000 euró, kb. 1.4 milliárd forint) értékű építőipari kivitelezési tevékenységek esetében valamint akkor, ha a felek így állapodtak meg. Az építtető köteles gondoskodni arról, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység szerződés szerinti ellenértékének megfelelő fedezet az építési szerződés hatályának beálltakor igazolhatóan rendelkezésére álljon illetve arról, hogy az egyes kivitelezési szakaszok megkezdéséig az adott ellenérték a fedezetkezelői számlára átutalásra illetve a pénzügyi eszköz átadásra kerüljön. Az építtetői fedezetkezelői feladatok ellátására a Kbt. hatálya alá tartozó beruházások esetében a Magyar Államkincstár, míg az 5.2 millió eurós összeghatárt meghaladó beruházás esetén az építtető és fővállalkozó kivitelező választása szerint fizetési számla vezetésére a Magyar Államkincstár vagy pénzforgalmi szolgáltató jogosult.

Az építési szerződés tartalmára vonatkozó szabályok október 1-től hatályosak. A szabályozás másik része januártól, míg a fedezetkezelőre vonatkozó rendelkezések – a magánberuházásoknál – 2010 áprilisától alkalmazandóak.

Kellner Dániel, ügyvéd

Felkeltettük az érdeklődését? További kérdése van? Hadd segítsünk. Írjon nekünk!