Doing (real estate) business in Hungary – egy nem szokványos (ingatlan)jogi pillanatfelvétel

Több mint 20 év telt el a rendszerváltás óta Magyarországon, melynek gazdasága (ideértve az ingatlangazdaságot is) Európa integráns részévé vált. Az ingatlanbefektetések kezdeti magas kockázatokkal együtt járó hozamai fokozatosan mérséklődtek, majd a gazdasági válság hatására súlyos csapást szenvedtek el.

A magyar ingatlanpiac már a XXI. század első évtizedének közepére konszolidálódott, és ezt a folyamatot a válság csak tovább erősítette. A konszolidálódás folyamatában jelentős szerepet játszott a fokozatosan stabilizálódó jogi környezet, mely – a pénzügyi mutatókat követően – alapvetően határozta meg a befektetők mozgásterét.

Amíg a befektetők a 90-es évek elején még olyan alapkérdések iránt mutattak érdeklődést, mint hogy a) van-e telekkönyv Magyarországon, b) hogyan lehet ingatlanon tulajdont szerezni, c) melyek a főbb társaságtípusok a magyar jogban, d) melyek a legfontosabb hitelbiztosítékok, addig mára a befektetők alapvetően tájékozottá váltak. Jól megfigyelhető mindez a szakmai konferenciákon, ahol ma már csak speciális, mélyreható témákkal lehet a jól tájékozott befektetők figyelmét felkelteni.

Köszönhető mindez annak a körülménynek, hogy a befektetők megismerték a jogi környezet adottságait: tudják, hogy a megszokott hazai jogintézményeik nyújtotta megoldások a magyar jogban is reprodukálhatók, a telekkönyvi rendszer alapvetően jogbiztonságot nyújt; a szerződéses szabadság égisze alatt lényegében úgy szerződnek, ahogy akarnak és megállapodásaik kikényszeríthetők. Magyarországon ma egy színes, modern, európai minőségű jogi környezet várja a befektetőket.

Ennek ellenére ma sem állíthatjuk azt, hogy az ingatlanbefektetések jogi környezetét illetően ne lennének megválaszolatlan kérdések, és a befektetők ne igényelnék a professzionális tanácsadói segítséget. A jogrendszer változik, ezáltal új és új kihívásokat teremt a befektetőkkel szemben.

Minden külföldi jogrendszerben való aktivitás alapvetően kulturális kihívás: csak a helyi jogi kultúra megértése esetén leszünk képesek jól bevált üzleti stratégiánkat megvalósítani. Ahhoz pedig, hogy otthonosan mozogjunk az idegen kulturális közegben, nem fordítókra van szükségünk, hanem adaptálókra, akik értik a „mi” gondolkodásunkat és képesek azt saját eszközeikkel megvalósítani. Ha szeretne közelebb kerülni a magyar jogi gondolkodáshoz, szeretné jobban érteni a magyar jogi kultúrát, bizonyára érdeklődéssel olvassa majd az alábbi forgácsokat.

Történet, tradíciók

Általános érvénnyel azt mondhatjuk, hogy az ingatlan-befektetők számára jogtörténeti kérdések nem bírnak jelentőséggel. Nem vitatjuk ezen állítás helyességét, de felhívjuk a figyelmet arra, hogy a mai magyar jogrendszer számos intézményének működése nem érthető meg annak történeti gyökereinek feltárása nélkül. Az a jogi matéria, amellyel a befektető ma szembe találja magát több, egymástól jól elkülöníthető forrásból táplálkozik.
a) Ha napjaink jogásza valamely jogintézménnyel kapcsolatos kérdés kapcsán megfelelő irodalmi útmutatás vagy bírói ítéleti hiányában elbizonytalanodik, sokszor a két világháború közti, nagyon magas színvonalú magyar jogirodalomban keres választ a kérdésére. A világháború előtti jogintézményekhez való visszanyúlás egyik különös oka a kereskedelmi jog hiánya a mai magyar jogrendben. Magyarország ugyanis Németországot követően 1875-ben hamar alkotott nagyon magas szintű kereskedelmi jogi törvényt, mely akkoriban modern intézményrendszerével válhatott a magyar üzleti forgalom katalizátorává. A szocialista gondolkodással különálló általános magánjogtól elkülönülő kereskedelmi jog gondolata idegen volt, ezért a Polgári Törvénykönyv valamennyi ügyletet egységben szabályozta, tekintet nélkül arra, hogy azt üzletszerűen, vagy a magánforgalom keretében kötik-e. Ha a befektető adósságlevelek, kereskedelmi ügyletek, csendes társaság után érdeklődik, választ csak az 1945 előtti jogirodalom ismeretében kaphat kérdésére.
b) A rendszerváltást megelőzően hatályban lévő ún. szocialista joganyag természetesen nem volt felszámolható egyik napról a másikra. S ebben a körben nem is a kimondottan szocialista típusú intézményeket szabályozó normák megszűntetésére gondolunk, hanem azon működő jogintézmények megváltoztatására, melyek gyökerüket, szellemüket, tartalmukat tekintve tekinthetők egyfajta szocialista örökségnek. Ne feledjük, hogy Magyarországon több száz éves hagyományokon alapuló precedensjog bázisán először 1959-ben sikerült a polgári jogot egységes törvénykönyvbe foglalni. Ma az ingatlan-tranzakciók legáltalánosabb jogi keretfeltételeit ugyanaz a Polgári Törvénykönyv határozza meg, mely 1959-ben a szocialista magánjog nagy vívmánya volt. Természetesen a klasszikus szocialista intézményeket a jogalkotó az elmúlt húsz évben megpróbált kigyomlálni. Ettől függetlenül azonban számtalan intézmény, fogalom, kategória vált a magyar jogi gondolkodás szerves részévé, oly módon, hogy annak szocialista eredete mára már a feledés homályába borult. Így például nehéz megmagyarázni külföldi befektetők számára, hogy felelősségi kérdésekben a gondosság mércéje miért az „adott helyzetben általában elvárható magatartás”, vagy hogy a szándékos vagy súlyos gondatlan magatartásért fennálló felelősséget miért nem lehet kizárni, vagy vételi jogot miért nem lehet öt éven túli időszakra érvényesen alapítani.
c) Harmadrészt utalnunk kell arra a körülményre is, hogy a rendszerváltást követően tevékenykedő kormányzatok jogalkotási tevékenysége során számtalan külföldi mintát igyekeztek felhasználni. A tradicionálisan német-osztrák kötődésű magyar jogrendben innentől kezdve az éppen aktuális intézmény tekintetében élenjáró jogi kultúrák megoldásai immáron rendszer nélkül kezdtek beszüremkedni. Ezért mondhatjuk, hogy mára – különösen a pénzügyekkel, tőkepiacokkal – foglalkozó szabályok területén mind az amerikai, mind az angolszász vagy akár a francia jogi kultúra megoldásai együtt élnek. A jogalkotó szándéka, hogy mindenhonnan a legmodernebb, legjobban működő elemeket vegye át, úgy gondoljuk nem vitatható, de figyelni kell arra, hogy ez a szabályanyag hogyan tud egységes egésszé összeérni, melyhez kétségtelenül időre van szükség.

Politika

A magyar jogalkotás, mint ahogy ezt a világon számos helyen tapasztaljuk, erősen átpolitizált. Különösen igaz ez az EU olyan tagállamában melynek nagy erőfeszítésekre van szükséges, hogy elérje a „maastrichti kritériumokat”. Ez az erős átpolitizáltság pedig a fiskális szempontoknak a tételes jogi szabályokban való megjelenésében mutatkozik meg. Jogot alkotni, mint Európa vagy a világ sok országában ma már nem csak klasszikusan igazságügyi miniszteri feladat, a jogalkotás folyamatában a legerősebb hangja a pénzügyminiszternek van, aki az adott tételes jog fiskális költségvetési hatásait értékelve mondja ki az ítéletet a normatervezet felett. Ennek alapján ne csodálkozzunk azon, ha időnként olyan szabályokkal találjuk szembe magunkat, melyek annak érdekében, hogy valamilyen költségvetési szempontot érvényesítsenek (pl. általános forgalmi adó beszedhetősége) jól bevált hagyományos struktúrákat borítanak fel, s szabják újra a magánjog térképét.

Ítélkezés

A magyar bírósági rendszer az elmúlt huszonöt évben lényeges átalakuláson ment át. A bírói fizetések növelése nagymértékben járult hozzá a korrupció háttérbeszorulásához az igazságszolgáltatás területén, s a bírósági rendszer kibővítése a bíróságok személyi és technikai állományának növelése jelentősen hatékonyabbá tette az ítélkezési gyakorlat alakulását. Amióta a Magyar Legfelsőbb Bíróság ténylegesen az ítélkezési gyakorlat egységére koncentrál, érdemi kérdésekben születtek olyan döntések, amelyek lényegesen megkönnyítik a magyar jogalkalmazók munkáját. Mindehhez képest a magyar jogrendszert mégis egy olyan jéghegyhez tudjuk hasonlítani, melynek víz felett lévő csúcsa felel meg az eldöntött, s világosan megválaszolható jogi kérdéseknek, míg víz alatt lévő része azoknak a lehetséges jogi problémáknak, melyek tekintetében nehéz előre prognosztizálni egy adott bíróság jogi álláspontját. Mindettől függetlenül úgy gondoljuk, hogy alapvető feladatunk olyan szerződések szerkesztése (abban az előrelátható konfliktushelyzetek modellezése és feloldása), mely utóbb nem teszi szükségessé bíróság bevonását a felek közötti konfliktus feloldásában.

Jogászság

A fent elmondott állapotok elsősorban a magyar jogászképzés sajátosságaira vezethetők vissza: míg nyugat-európai egyetemek elsődleges céljukat abban látják, hogy problémák megoldására képes a jogalkalmazás elméleti és gyakorlati ismereteit elsajátított diákokat képezzenek, addig a magyar jogászképzés súlypontja a jogtörténeti oktatásban és egyfajta sematikus, leíró ismeretátadásban van. Mindez azt jelenti, hogy amíg nyugat-európai jogi egyetemek növendékei jogesetek megoldásán keresztül jutnak el a diplomához, addig magyar kollégáik számára a tételes jog memorizálása jelenti a legfőbb kihívást. Ebben csak az oktatási módszerek radikális megváltozás hozhat változást, de ehhez az egyetemeken is oktatók generációváltásának kell bekövetkeznie.

Nyelv

Mindenki az anyanyelvén fejezi ki legbiztosabban magát. Ezért teljesen érthető az, amikor egy külföldi befektető saját nyelvén, vagy általa jól beszélt második idegen nyelven kíván üzletfelével kommunikálni. Különösen így van ez, ha magyarországi ingatlanprojekt kapcsán, például egy német vevő és francia eladó találnak egymásra. Teljesen természetes, hogy tárgyalásaikat angol nyelven folytatják és szerződni is angol nyelven kívánnak. Mi mégis azt mondjuk, bizonyos esetekben ne tegyék. A szerződéses nyelv megválasztása ugyanis érdemben hathat ki a felek közötti jogvita eldöntésére. Gondoljunk arra, hogy amennyiben a jogvita bíróság elé kerül, és az rendes magyar bíróság, úgy az eljárás nyelve magyar lesz. Ennél fogva valamennyi perbeli iratot magyar nyelven kell produkálni a bíróság számára. Mindez azt jelent, hogy az angol nyelven megkötött szerződést hiteles fordításban kell a bíróság tudomására hozni. Ilyen hiteles fordítások elkészítésére ma kizárólag egy (szabad ország – szabad piac?) intézmény jogosult Magyarországon, melynek monopolhelyzete jelentősen meghatározza annak működését. Az így elkészített fordítást tartalmában a fél már nem tudja befolyásolni, s ezért nem garantálható az sem, hogy a szerződésben használt kifejezések, fogalmak oly módon kerülnek a magyar nyelvbe átültetésre, hogy azok érdemében a felek szándékát tükrözik. Erre tekintettel mi mindig azt javasoljuk, hogy szerződéskötéskor válasszák irányadónak a magyar nyelvet, s majd az eljáró jogi tanácsadók gondoskodnak arról, hogy a szerződés idegen nyelvű fordítása megfelelően adja vissza a megállapodás magyar szövegét.

Szécsényi László

Vannak még kérdései? Felkeltettünk az érdeklődését? Írjon nekünk.